Những vần đề cần được làm rõ trong Luật đất đai
1. Vai trò của Nhà nước về đất đai
Vấn đề cốt yếu làm rõ hơn vai trò của Nhà nước liên quan đến quan hệ sở hữu về đất đai. Thiết nghĩ, lúc này không cần thiết xem xét lại vấn đề chế độ sở hữu đang được coi là có tính nguyên tắc cao, đã được Hiến pháp quy định. Cách đặt vấn đề thực tế hơn là tìm cách vận dụng phù hợp, sao cho về thực chất đất đai đều có chủ cụ thể để quản lý có hiệu lực, nhằm bảo vệ tốt nguồn tài nguyên vô giá này trong kỷ cương; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác hợp lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn to lớn này, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mạnh mẽ và vững chắc.
Trong Báo cáo “Những chiến lược cải cách các quan hệ đất đai” của tổ chức FAO (1994) đã nhận định: “Hệ thống đất đai ở Việt Nam trên danh nghĩa là của Nhà nước nhưng trên thực tế là sở hữu tư nhân, có thể coi đó là mô hình tốt mà các nước đang chuyển đổi sang kinh tế thị trường nên học tập và làm theo”. Có cơ sở đề nghĩ rằng đó không phải là sự suy diễn kiểu “vơ vào” theo thuyết Hội tụ, mà là một phát hiện đáng suy nghĩ từ thực tiễn.
Trong Điều 1 (về sở hữu đất đai) phải chăng cần quy định Nhà nước có 2 vai trò: một là “đại diện chủ sở hữu toàn dân để thống nhất quản lý toàn bộ đất đai”; hai là “chủ sử dụng (cụ thể, trực tiếp) đối với bộ phận đất công”.
Với vai trò thứ nhất, cơ quan chính quyền các cấp thực hiện chức năng quản lý Nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm bảo kỷ cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu dài. Đó là các việc: quy hoạch và kế hoạch, thu thuế hoặc tiền sử dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch thu (do giải tỏa cho mục đích chung, do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng sai mục đích, cấm xây dựng (một số loại công trình trên một số loại đất), đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất, xử lý các tranh chấp về đất đai, quản lý thị trường đất đai… Đó chính là quyền định đoạt (cao nhất) và hưởng lợi của Nhà nước. Cũng cần nói thêm rằng không phải mọi trường hợp tranh chấp đều là quan hệ dân sự; khi có hành vi chiếm đoạt và xử lý sai pháp luật phải coi là quan hệ hình sự.
Ở vai trò thứ hai, các cơ quan và đơn vị thuộc Nhà nước cũng là “người” sử đụng đất, là đối tượng điều chỉnh của Luật (về quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân sử dụng đất), bình đẳng với các đối tượng khác trước pháp luật.
2.Đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai
Hình thức giao đất và cho thuê đất. Thực chất việc giao đất là sự công nhận tính hợp pháp của từng mảnh đất mà các cá nhân và gia đình đang sử dụng chính đáng (có nguồn gốc hợp pháp và không có tranh chấp). Còn khái niệm “giao đất” và “cho thuê đất” ứng với việc các tổ chức và cá nhân mới được Nhà nước giao quyền sử dụng. Quyền sử dụng đất phải có thời hạn tương đối dài (tùy loại đất), chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Đối tượng được miễn trả tiền sử dụng đất chỉ nên khoanh lại đối với các cơ quan, đơn vị không dùng đất để sinh lợi (công sở, cơ sở an ninh – quốc phòng, công trình chung của cộng đồng dân cư). Mọi tổ chức kinh doanh – kể cả doanh nghiệp Nhà nước và Hợp tác xã – đều phải nộp tiền sử dụng đất (dưới hình thức thích hợp) để tính đủ “đầu vào” như vốn đầu tư cho sản xuất, kinh doanh.
Vấn đề cụ thể thứ hai là giá đất (được gọi là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Về nguyên tắc mọi hàng hóa không thể có 2 giá mà phải theo giá thị trường xã hội được xác lập qua quan hệ cung – cầu và quy luật giá trị. Tuy nhiên, là hàng hóa đặc biệt, vẫn cần thiết có giá do Nhà nước quy định để áp dụng khi giao đất, cho thuê đất, đền bù khi thu hồi, khi thu thuế; còn mọi giao dịch giữa các người sử dụng đất đều phải theo giá thị trường qua thỏa thuận. Giá do Nhà nước định phải sát giá thị trường, không thể cách biệt nhiều như giá hàng hóa bao cấp theo tem phiếu, để không gây thiệt thòi cho người sử dụng và trở thành nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện và tình trạng lợi dụng tham nhũng. Do thị trường sơ khai luôn biến động bất thường, Chính phủ chỉ định ra nguyên tắc và các khung giá, để chính quyền địa phương định giá cụ thể một cách linh hoạt; công bố định kỳ hàng năm (biến động trong năm được điều tiết bằng thuế).
3. Hình thành và phát triển thị trường đất đai chính thức
Thị trường đất đai phải là một thị trường chính thức, công khai, năng động, có sự giám sát và điều tiết của Nhà nước. Những quy định trong Luật Đất đai mới phải tạo điều kiện thúc đẩy việc hình thành và phát triển thị trường quan trọng này.
4. Cần có một bộ máy quản lý Nhà nước vững mạnh và trong sạch
Có một đạo luật tốt là điều rất quan trọng, song những định chế đó có đi được vào cuộc sống với hiệu lực cao hay không lại đòi hỏi một bộ máy thực thi có năng lực và phẩm chất để hướng dẫn cụ thể, điều hành năng động và kiểm soát được tình hình. Quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này hết sức phức tạp, song hiệu lực chỉ được đảm bảo khi đội ngũ cán bộ, công chức – đặc biệt ở cấp cơ sở – nắm vững luật pháp, có tinh thần trách nhiệm cao và liêm chính.