1. Phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh…
Hiểu đơn giản, phương pháp so sánh trực tiếp là quá trình xác định, phân tích và định giá của đất đai thông qua việc so sánh và đối chiếu một số tiêu chí nhất định.
Việc quy định rõ ràng và cụ thể giúp phương pháp so sánh trực tiếp trở nên nổi bật và được sử dụng phổ biến rộng rãi ở trên thị trường hiện nay.
2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Dựa theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp so sánh trực tiếp sẽ được áp dụng cho quá trình định giá đất ở trên thị trường trong hai trường hợp sau:
- Khu đất đã được chuyển nhượng trên thị trường
- Khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng
3. Ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
3.1 Ưu điểm
Ưu điểm nổi bật của phương pháp so sánh trực tiếp là hạn chế khó khăn về mặt kỹ thuật vì không cần công thức hay mô hình mà chỉ cần dựa vào việc so sánh mức giá giữa các khu đất giống nhau để định giá.
3.2 Nhược điểm
Cần ít nhất 03 thửa đất có đặc điểm, tính chất giống nhau để có thể so sánh và định giá. Đây chính là khó khăn lớn nhất của loại phương pháp này.
4. Thủ tục xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
4.1. Khảo sát và thu thập thông tin
Diện tích và vị trí là hai yếu tố quan trọng cần phải thu thập và xử lí
Khảo sát và thu thập thông tin ít nhất 03 thửa đất có đặc điểm và tính chất giống nhau phải thật cẩn thận và chính xác. Điều này sẽ giúp cho việc so sánh được thuận tiện và dễ dàng.
Nội dung cần phải thu thập bao gồm:
- Giá đất.
- Mục đích sử dụng đất
- Vị trí
- Diện tích
- Hình thể
- Các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật cùng hạ tầng xã hội
- Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
- Các thông tin khác ảnh hưởng đến giá đất
Lưu ý, trong quá trình khảo sát và thu thập cần ưu tiên lựa chọn các thông tin liên quan đến giá trúng thầu về quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch tại thời điểm thành công, giá đất tại cơ sở dữ liệu về đất đai.
Nếu không thu thập được đầy đủ và chính xác thông tin thì có thể thu thập tại các khu vực liền kề có đặc điểm và tính chất giống nhau.
4.2 Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Thông tin thu thập sẽ giúp bạn nhận ra được sự giống và khác nhau giữa các yếu tố. Từ đó, có thể điều chỉnh để tìm ra được mức giá phù hợp cho thửa đất.
Trong quá trình thực hiện, bạn cần nắm chắc vào bám sát những nguyên tắc:
- Thửa đất cần định giá sẽ được lấy chuẩn.
- Điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước rồi mới điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm.
- Các yếu tố của khu đất có kết quả kém hơn so với khu đất cần định giá thì cần tăng mức giá của khu đất so sánh.
- Các yếu tố của khu đất có kết quả tốt hơn so với khu đất cần định giá thì cần giảm mức giá của khu đất so sánh.
4.3 Ước tính giá đất
Sử dụng công thức ước tính giá đất dưới đây để có được những con số chính xác và đúng nhất nhé:
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh = Giá đất của từng thửa đất so sánh ± Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất
Trong trường hợp giá đất biến động trong thời gian ước tính thì bạn phải điều chỉnh mức giá đất về thời điểm xác định giá đất theo hệ số biến động giá do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố.
4.4 Xác định giá đất
Để định giá đất, ta có thể lấy bình quân số học của yếu tố: Mức giá ước tính của thửa đất cần định giá. Tuy nhiên, chênh lệch giữa giá đất cần định giá với mức giá đất ước tính không được vượt quá 10%.
Rất nhiều thông tin hữu ích và thú vị liên quan đến đất đai được chúng tôi cập nhập liên tục. Hãy thường xuyên ghé qua trang https://tamvietvalue.vn/ để có được những tin tức mới nhất nhé.