1. Định giá đất đai
Dù chưa được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật nhưng định giá đất đai luôn là lĩnh vực hấp dẫn, được mọi người quan tâm và thảo luận sôi nổi trong mọi cuộc nói chuyện. Cùng chúng mình tìm hiểu về chủ đề này để có thêm nhiều thông tin hữu ích nhé.
Dựa theo tính chất cơ bản và mục đích sử dụng, định giá đất đai là phương pháp xác định chính xác giá trị của một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.
2. Nguyên tắc định giá đất đai
Để định giá đất đai được chính xác và hiệu quả, chúng ta cần hiểu rõ và nắm chắc các nguyên tắc cơ bản liên quan đến công việc này. Cụ thể như sau:
- Theo mục đích sử dụng tại thời điểm thực hiện định giá
- Theo thời gian khai thác giá trị đất
- Với những khu vực có đấu thầu, giá của đất đai sẽ phụ thuộc vào mức giá trúng thầu.
- Với những khu vực có cùng mục đích sử dụng, giá của đất đai sẽ phụ thuộc vào mức giá phổ biến trên thị trường.
- Trong cùng một thời điểm, những nơi có cùng một mục đích, cùng khả năng sinh lợi qua quá trình sử dụng thì sẽ có chung một mức giá.
3. Các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai
Những phương pháp định giá đất đai dưới đây chắc chắn sẽ giúp bạn có thêm nhiều kiến thức hữu ích với nhiều thông tin chính xác.
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng trong quá trình so sánh giữa các khu đất, thông qua một số chỉ tiêu cơ bản như: kết cấu, diện tích, mục đích sử dụng hay khả năng sinh lời…
Với phương pháp định giá trực tiếp, đối tượng hướng tới là những mảnh đất đã chuyển nhượng ở trên thị trường, khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng.
- Phương pháp chiết trừ
Khi cần loại trừ giá trị đất và giá trị phần tài sản liên quan ra khỏi đất thì phương pháp chiết trừ sẽ là sự lựa chọn tối ưu nhất.
Với trường hợp này, việc thu thập số liệu về giá các bất động sản ( bao gồm: đất và tài sản gắn liền ) rất quan trọng, cần thực hiện cẩn thận và kỹ càng.
- Phương pháp thu thập
Phương pháp thu thập thường được áp dụng khi định giá đất dựa trên các khoản thu nhập và chi phí sử dụng.
Xác định qua thương số giữa mức thu nhập ròng bình quân trên một năm của một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến khi định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên khu vực cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá với những khu đất có tiềm năng phát triển trong quá trình quy hoạch sử dụng đất, xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất…qua việc xác định tổng doanh thu tiềm năng giả định cùng tổng chi phí ước tính.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị Định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng phép nhân giữa hệ số điều chỉnh của giá đất cùng với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Thẩm định viên cần thu thập đầy đủ mọi thông tin liên quan đến giá đất đã chuyển nhượng, giá đất trúng đấu, giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí và thu nhập của khu đất..
Công việc cần thực hiện khách quan và trung thực để đưa tới những số liệu và thông tin chính xác nhất, giúp quá trình định giá được thực hiện hiệu quả và tốt nhất.
Quá trình thu thập còn thiếu thông tin hay dữ liệu chưa đủ để kết luận thì kiểm định viên có thể tiếp tục quy trình tại những khu vực lân cận với những khu vực cần định giá.
4. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Điều kiện cơ bản khi thực hiện các phương pháp định giá đất được quy định rõ ràng trong khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
– Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để định giá khu đất đã được chuyển nhượng hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở trên thị trường.
– Phương pháp chiết trừ được sử dụng để định giá đối với khu đất có tài sản liên quan với đất trong trường hợp có đầy đủ số liệu
– Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá khu đất qua thông tin từ các khoản thu nhập và chi phí của việc sử dụng đất
– Phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá với những khu đất có tiềm năng phát triển qua việc thay đổi cơ cấu quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng qua hai dữ liệu là: Tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng khi định giá khu đất trong các trường hợp tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.